IBS/CBS em leilão judicial: regras da LC 214/2025 no lance

A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu regras específicas para a tributação de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) na arrematação de imóveis em leilão judicial, definindo o arrematante como contribuinte responsável e condicionando o cálculo da base ao regime tributário do imóvel, com impacto direto no planejamento do lance [https://www.migalhas.com.br/depeso/462938/ibs-e-cbs-no-leilao-judicial-de-imoveis-o-que-entra-na-conta-do-lance].

O fato novo veio com a publicação da LC 214/2025, que altera o cronograma da reforma tributária. No artigo 263, inciso IV, e §1º, o arrematante em leilão judicial assume a sujeição passiva de IBS/CBS. Se o imóvel estiver vinculado a um redutor de ajuste (dedução da base do preço arrematado), aplica-se o regime regular de tributação. Sem redutor, o arrematante é tratado como não contribuinte, isentando IBS/CBS nessa operação. Essa distinção vale para leilões judiciais, diferentemente do extrajudicial, onde as regras podem variar conforme o credor fiduciário. A partir de 1º de janeiro de 2027, imóveis de contribuintes regulares terão redutor de ajuste obrigatório, com alíquotas de IBS/CBS sobre alienações imobiliárias reduzidas em 50% em relação às gerais, após dedução de redutores de ajuste e social — garantindo base não negativa [https://www.migalhas.com.br/depeso/462938/ibs-e-cbs-no-leilao-judicial-de-imoveis-o-que-entra-na-conta-do-lance].

Na prática, isso muda o cálculo do lance para quem avalia arrematar. O redutor reduz a base tributável, podendo tornar o custo final mais previsível, mas exige ajuste prévio no lance máximo para absorver eventuais créditos ou débitos acumulados. Para mais sobre o impacto geral da reforma em imóveis, veja este resumo. Diferente do regime anterior, agora o foco está na verificação do redutor para evitar surpresas no pagamento pós-arrematação, conforme arts. 156 e 195 da CF/88, adaptados pela reforma.

Antes de dar lance, incorpore ao due diligence estas checagens específicas:

• Confirme a modalidade do leilão (judicial ou extrajudicial) no edital, pois afeta a sujeição passiva — consulte o guia de leitura de edital.
• Localize o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) do imóvel na matrícula para identificar regime do antigo proprietário e existência de redutor de ajuste.
• Avalie o valor do redutor (ajuste e social) e créditos tributários possíveis, impactando a base do lance.
• Verifique o regime tributário do arrematante (PF ou PJ), que influencia recuperação de créditos de IBS/CBS.
• Simule o custo tributário final com a calculadora de lucro, ajustando pelo redutor e alíquota reduzida.

Esses passos demandam análise caso a caso, ideal com contador especializado, para alinhar o lance à nova tributação. Consulte também o tópico sobre reforma tributária e tributação imobiliária. A decisão de arrematar cabe ao leitor, com apoio profissional.