IBS/CBS em imóveis: o que muda de verdade a partir de 2027
Em 2026 o destaque de CBS/IBS na nota é compensável e não muda a carga. A cobrança real começa em 2027 — veja o cronograma da transição e o que já dá para planejar.
A reforma tributária (LC 214/2025) está em ano-teste: em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% aparecem destacados nas notas, mas o valor é integralmente compensável com PIS/COFINS — sem aumento de carga efetiva. O relógio que importa começa em 2027.
O cronograma da transição
- 2027: a CBS entra em cobrança efetiva e substitui o PIS/COFINS. Para vendas de imóveis por PJ, o regime específico prevê redução de 50% da alíquota.
- 2029–2032: o IBS escala gradualmente, substituindo ICMS e ISS.
- 2033: vigência plena do novo sistema.
O que já está definido para imóveis
Três mecanismos do regime específico interessam a quem compra em leilão para revender: o redutor de 50% na alíquota de venda; o redutor de ajuste, que deduz da base o custo de aquisição corrigido pelo IPCA (tributa-se a valorização real, não o preço cheio); e o redutor social (R$ 100 mil para residencial novo, R$ 30 mil para lote).
E uma regra nova para pessoa física: pelo art. 251, quem alienar mais de 3 imóveis no ano-calendário anterior (adquiridos há menos de 5 anos) passa a ser contribuinte do regime regular — ou seja, o flipper habitual no CPF entra no radar do IBS/CBS.
O que ainda não está definido
A alíquota de referência nacional não foi fixada (estimativas de mercado giram em torno de 26,5%–28%, antes dos redutores), e estados e municípios poderão adotar alíquotas próprias. Qualquer simulação de hoje é ordem de grandeza — não valor final.
Na prática
Quem planeja revender em 2027 ou depois deve fazer a conta nos dois regimes e nos dois calendários. O calculadora de lucro aplica as regras de transição ano a ano, com alíquotas e redutores ajustáveis conforme a regulamentação evoluir. E, como sempre: valide o planejamento com o seu contador.
Fontes: LC 214/2025; ConJur — CBS/IBS nas operações com bens imóveis.
Conteúdo relacionado
Calculadora de lucro no leilão
Descubra quanto sobra depois de todos os custos do arremate à revenda — comissão, ITBI, cartório, desocupação, reforma e o imposto da revenda — com CPF × CNPJ lado a lado e comparação com o CDI.
IBS/CBS em leilão judicial: regras da LC 214/2025 no lance
A LC 214/2025 torna o arrematante contribuinte de IBS/CBS em leilões judiciais de imóveis, com base tributável atrelada ao redutor de ajuste do imóvel — verifique edital, matrícula e CIB no due diligence para ajustar o lance máximo e prever custos fiscais a partir de 2027, diferenciando de leilõe…
Arrematei um imóvel, e agora? Passos para pagamento e transferência
Após arrematar imóvel em leilão judicial ou extrajudicial, pague o preço à vista ou parcelado (CPC arts. 879-903), quite comissão mínima de 5% do leiloeiro (nota fiscal/RPA para PJ), recolha ITBI pelo valor arrematado e registre a carta de arrematação;
CIB, o "CPF dos imóveis", chega ao interior em 2027
O Cadastro Imobiliário Brasileiro já vale nas capitais e será obrigatório nos demais municípios a partir de janeiro de 2027. Entenda o que muda para quem compra em leilão.