Como funciona a arrematação de imóvel com co-proprietário em condomínio
Em leilões judiciais de imóveis em copropriedade ou condomínios, o CPC/2015 protege o coproprietário inocente com preferência de arrematação e indenização mínima pela sua quota, com base na avaliação judicial. Entenda o processo, jurisprudência do STJ e TJ/SP, e impactos na due diligence.
Em leilões judiciais de imóveis em copropriedade, como em condomínios ou frações ideais, a lei permite a penhora e arrematação do bem inteiro, desde que indivisível, mas ++com mecanismos para proteger o coproprietário que não deu causa à dívida++. O artigo 843 do Código de Processo Civil (CPC/2015) garante a esse coproprietário preferência para arrematar o imóvel ou, no mínimo, o valor equivalente à sua quota-parte com base na avaliação judicial.
O processo segue etapas definidas no CPC/2015. Primeiro, o juiz pode determinar a penhora sobre a totalidade do imóvel indivisível, mesmo que apenas uma fração ideal pertença ao executado (artigo 843, CPC/2015). O coproprietário não executado é intimado e tem preferência para adquirir o bem pelo preço da avaliação ou pelo lance oferecido, evitando a formação de condomínio forçado com terceiro. Se não exercer essa preferência, o imóvel vai a leilão público, e o arrematante leva a propriedade integral.
Na alienação, o produto da arrematação é rateado: o coproprietário recebe no mínimo sua quota sobre o valor da avaliação, conforme o §2º do artigo 843. Isso difere do CPC/73, que restringia mais a penhora a cônjuges; o CPC/2015 ampliou para coproprietários em geral, com indenização calculada sobre a avaliação judicial, não só sobre o lance final. Jurisprudência do STJ reforça isso: no REsp 2.035.515/SP (4ª Turma, DJe 13/3/2023), confirmou-se a preferência ao coproprietário ou cônjuge em bens indivisíveis (REsp 2.035.515/SP). Já no AgInt no AREsp 2.037.488/PR (4ª Turma, DJe 29/9/2022), o tribunal validou a alienação integral, com distribuição das quotas no produto da venda (AgInt no AREsp 2.037.488/PR).
Recentemente, o TJ/SP (14ª Câmara Direito Privado, 20/7/2026) autorizou penhora de 25% de fração ideal em imóvel registrado em nome da esposa de executado, sob regime de comunhão universal de bens, preservando a meação no produto da alienação — desde que a dívida tenha beneficiado a família (TJ/SP, 20/7/2026).
Para o arrematante, isso impacta diretamente a due diligence. Na análise da matrícula, é essencial identificar coproprietários e frações ideais, verificando se há intimações ou preferências pendentes — leia mais. Erros comuns incluem ignorar esses ônus, o que pode gerar contestações pós-arrematação ou redução no valor líquido recebido, já que o rateio sai do produto total. Consulte o edital para menções a copropriedades e, antes de lances, avalie riscos com advogado, pois cada caso depende do regime de bens, natureza da dívida e jurisprudência local.
A evolução jurisprudencial do STJ prioriza a efetividade da execução sem prejuízo excessivo ao inocente, mas exige atenção rigorosa ao edital e à matrícula para evitar surpresas.
Fontes consultadas:
- Artigo 843, CPC/2015
- REsp 2.035.515/SP (STJ)
- AgInt no AREsp 2.037.488/PR (STJ)
- TJ/SP, 20/7/2026
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