TJSP isenta arrematante de cotas condominiais remanescentes em leilão
TJSP decide que arrematante em leilão judicial de imóvel em condomínio não paga saldo de cotas condominiais após rateio do lance pelo CPC/2015, cabendo cobrança ao devedor original; reforça due diligence no edital, matrícula e certidões para evitar riscos em execuções imobiliárias.
Em leilão judicial de imóvel em condomínio, o arrematante não responde pelo saldo remanescente de cotas condominiais após o rateio do valor do lance, devendo o excesso ser cobrado exclusivamente do devedor original. Essa é a tese fixada pela 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em acórdão de 3 de agosto de 2026, que analisou caso de imóvel de luxo no Guarujá/SP arrematado por R$ 2 milhões — valor bem inferior ao de mercado de R$ 10 milhões.[https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2026/08/03/arrematante-em-leilao-se-livra-de-divida-condominial.ghtml]
O caso envolveu uma ação de cobrança movida pelo condomínio contra a arrematante, que era parente do ex-proprietário devedor. O tribunal rejeitou a pretensão, reforçando que as cotas condominiais, embora propter rem (vinculadas ao imóvel), sub-rogam-se no preço da arrematação apenas até o limite do lance pago, nos termos do art. 908, II, do Código de Processo Civil (CPC/2015). Assim, o condomínio rateia o valor arrematado entre os credores, mas qualquer saldo devedor fica a cargo do proprietário originário, independentemente de laços familiares com o novo dono.
Essa posição alinha-se à evolução jurisprudencial. Antes do CPC/2015, sob o CPC/1973, as dívidas condominiais nem sub-rogavam no valor da arrematação, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ).[https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/24112020-Na-vigencia-do-CPC-de-1973--dividas-condominiais-nao-se-sub-rogam-no-valor-da-arrematacao-de-imovel.aspx] Com a reforma processual, o legislador limitou a responsabilidade do arrematante ao montante efetivamente pago, protegendo o terceiro de boa-fé de ônus excessivos. A decisão do TJSP, recente e de segunda instância, sinaliza tendência em São Paulo — estado com alto volume de execuções imobiliárias — e pode influenciar análises em outros tribunais.
Na prática, para quem avalia dar lance em imóvel com pendências condominiais, isso reforça a importância da due diligence prévia. Verifique no edital as certidões de débitos condominiais juntadas pelo exequente, que devem informar o valor devido até a data-base do leilão. Consulte também a matrícula do imóvel e exija certidões negativas atualizadas do síndico ou administradora para estimar o impacto real.
O condomínio pode tentar cobrar via ação autônoma se houver indícios de má-fé ou simulação, e cotas pós-arrematação sempre incidem sobre o novo proprietário. Cada edital varia — em leilões judiciais, o juiz pode determinar retenções específicas. Consulte seu advogado para analisar o caso concreto, simulando o impacto tributário e de custas com ferramentas como o simulador do leilão. Assim, o lance fica melhor calculado, evitando surpresas após a arrematação.
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