Arrematei um imóvel, e agora? Passos para pagamento e transferência

Arrematar um imóvel em leilão é só o começo: logo após o martelo bater, surge a fase de pagamento do preço, quitação da comissão do leiloeiro e transferência da propriedade. Esses passos variam entre leilões judiciais e extrajudiciais, exigindo atenção aos prazos do edital e das normas aplicáveis, como os arts. 879 a 903 do CPC para processos judiciais. Consulte sempre um advogado para analisar o seu caso específico.

Em leilão judicial, o pagamento ocorre à vista, integral em até 24 horas, ou com 25% imediato e caução idônea para o saldo em até 30 parcelas (art. 895, §1º, CPC). A comissão do leiloeiro, fixada em no mínimo 5% sobre o valor arrematado (STJ confirma mínimo de 5%), é devida após a arrematação. Exija nota fiscal ou RPA conforme o regime tributário do leiloeiro; pague à vista para evitar atrasos e esteja atento aos encargos que podem incidir sobre a comissão do leiloeiro, especialmente se você arremata como pessoa jurídica.

No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97 (art. 27, §3º), o pagamento segue o edital. A comissão segue as mesmas regras mínimas de 5%, paga diretamente ao leiloeiro. Verifique no edital os detalhes exatos, como formas de quitação e prazos, para não perder a arrematação.

Com o pagamento confirmado, avance para a transferência. A arrematação é considerada perfeita e irretratável com a assinatura do auto (art. 903, CPC), gerando a expedição da carta de arrematação para registro no cartório de imóveis, se o leilão for judicial. Se for extrajudicial, será necessário lavrar escritura pública de compra e venda. Antes disso, quite o ITBI — base de cálculo é o valor da arrematação, não o venal. Use ferramentas como o Simulador do Leilão para estimar custos.

Nem tudo depende de profissional: sozinho, visite o imóvel, pague guias judiciais pendentes e organize documentos. Porém, requerer a imissão na posse exige advogado — nos autos judiciais ou via ação autônoma no extrajudicial, com liminar para desocupação em 60 dias. Evite iniciar desocupação sem esses trâmites, pois riscos como ações anulatórias do ocupante demandam assessoria especializada.

Planeje com margem para imprevistos, como atrasos no registro. Leia o /glossario/arrematacao e guias internos para reforçar o estudo pré-lance. Toda etapa requer análise individual com seu contador e advogado, preservando a segurança do investimento.