Matrícula do imóvel: o que verificar antes do lance
Penhoras, hipotecas, averbações e a cadeia dominial: o roteiro para ler a matrícula de um imóvel de leilão e montar a lista de perguntas para o seu advogado.
A matrícula é a certidão de identidade do imóvel: nela o Registro de Imóveis anota quem foi e quem é dono, e todos os ônus que pesam sobre o bem — penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, indisponibilidades, ações averbadas. Em leilão, a matrícula atualizada vale mais do que qualquer anúncio.
Como obter
Peça a certidão de inteiro teor atualizada no cartório de Registro de Imóveis competente ou pela central oficial Registro de Imóveis do Brasil / RI Digital. A matrícula anexada ao edital pode estar desatualizada — confirme a data de emissão.
O roteiro de leitura
1. Cadeia dominial
Acompanhe a sequência de proprietários. O executado do processo (ou o devedor fiduciante, no extrajudicial) é o atual proprietário registrado? Transferências recentes, próximas da dívida, merecem atenção — podem levantar discussão de fraude à execução ou fraude contra credores.
2. Ônus e gravames
Liste cada registro e averbação em aberto:
- Penhoras: de qual processo? A execução do leilão é uma delas?
- Hipotecas e alienação fiduciária: credores com garantia real precisam ser intimados do leilão.
- Indisponibilidades: podem impedir o registro da arrematação.
- Averbações de ações: existência de ação discutindo o imóvel.
Em regra, a arrematação em hasta pública transfere o imóvel livre de penhoras (art. 908 do CPC trata da sub-rogação sobre o preço), mas o efeito concreto sobre cada ônus depende do caso — este é exatamente o tipo de ponto para levar ao seu advogado com a matrícula em mãos.
3. Área, confrontações e benfeitorias
Compare a descrição registrada com a realidade anunciada. Construções não averbadas afetam financiamento, seguro e revenda.
Armadilhas comuns
- Penhora registrada em matrícula antecessora (imóvel desmembrado/remembrado).
- Ação anotada sem a palavra "ação" em averbações antigas.
- Números de processo truncados que dificultam a busca do processo correto.
Depois da matrícula
A matrícula é uma peça da due diligence — processos do executado, certidões e dívidas do imóvel completam o quadro. E antes do lance, faça a conta completa da aquisição e da revenda no calculadora de lucro.
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