Remição em leilão judicial: STJ garante comissão ao leiloeiro mesmo com quitação do devedor

A remição da execução é o mecanismo pelo qual o devedor executado quita integralmente a dívida após a arrematação de um imóvel em leilão judicial — ou seja, após a aceitação do lance e o depósito do valor pelo arrematante —, mas antes da assinatura do auto de arrematação. Nessa situação, a transferência do bem ao arrematante é frustrada, e o imóvel retorna ao devedor. Uma decisão recente da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.198.525, por unanimidade, esclareceu que o leiloeiro mantém o direito à sua comissão mesmo assim, pois seu trabalho gerou "resultado útil" à alienação judicial.

O caso analisado pelo STJ envolvia exatamente esse intervalo temporal crítico. Após o leiloeiro realizar o leilão, aceitar o lance e receber o depósito do arrematante, o devedor quitou a dívida, invocando a remição. O auto de arrematação não havia sido assinado, o que, conforme o artigo 903 do Código de Processo Civil (CPC), impede que a arrematação se torne perfeita, acabada e irretratável. Assim, a alienação judicial prévia não se consolida, beneficiando o devedor. No entanto, o tribunal entendeu que isso não afasta a remuneração do leiloeiro, amparado no artigo 884, parágrafo único, do CPC, que vincula a comissão ao resultado útil obtido, independentemente da formalização posterior.

Para quem avalia dar um lance em leilões judiciais, essa decisão destaca um risco prático no pós-arrematação inicial: o depósito do lance (que ocorre logo após a aceitação, conforme o edital) não garante a propriedade do imóvel imediatamente. A remição pode ocorrer nesse hiato, extinguindo a execução e devolvendo o bem ao devedor, com a devolução do valor ao arrematante — mas sujeita a eventuais discussões sobre juros ou correções. Além disso, o leiloeiro, como terceiro prejudicado, tem legitimidade para recorrer de decisões que questionem sua comissão, o que pode prolongar o processo judicial.

Na prática, esse cenário reforça a importância de mapear os prazos envolvidos antes de arrematar. O edital de leilão detalha o procedimento de arrematação, incluindo o momento do depósito (geralmente em até 24 horas) e a assinatura do auto (pelo juiz, após verificações). A remição deve respeitar os limites legais, tipicamente em poucos dias após a arrematação, mas varia conforme o caso. Erros comuns incluem subestimar esse risco em processos com devedores solventes ou com patrimônio remanescente, ou não monitorar o andamento após o lance.

Antes de prosseguir, verifique o edital com atenção — confira nosso guia sobre como ler um edital de leilão. Analise também a matrícula do imóvel para identificar sinais de execução ativa e consulte o glossário de arrematação para entender os passos. Como cada execução tem peculiaridades, uma análise caso a caso com advogado é essencial para avaliar riscos como esse, especialmente em leilões judiciais com valores elevados.

Fontes consultadas:

• ConJur: Quitação de dívida após arrematação não retira comissão de leiloeiro (resumo do REsp 2.198.525/STJ, 3ª Turma, 17/07/2026)